深圳公寓会涨吗？
我来给你吃一个定心丸，深圳的公寓房价一定会降！ 很多人可能会觉得我是来黑他的，不是，真的不是，我其实很满意现在的租金回报率，但是我希望未来的回报能继续提升，而不是下降，毕竟我买的也不是房子，是我的一百多平的土地使用权和若干年的租金收益
首先我们从客观的角度来分析，中国的公寓为什么那么贵. 第一是土地成本，第二是开发成本，第三才是营造费用，最后才是销售费用和开发商的利润 我们以环京地区为例（非深圳），某项目土地摘牌价10亿，给政府各种税及附加5000万，开发成本2亿（含建设、装修、设备采购等成本），那么总成本就是12.5亿，剩下的7.5亿就是开发商的利润和各项经营费用了。
我们再来看看同样的土地性质用来建普通住宅的结果会是怎样呢？ 以北京限竞房的价格来计算，同地段同品质的项目，普通住宅的价格预计会比现在降低30%左右（价格越低，利润越低，我们在这里忽略不计） 所以同样是一平米的建设用地，如果是写字楼或是商服用地，可能价值就是十几二十万一平米；而如果用来建普通住宅，可能就值六七万元一平方米。因为对于城市来说是，商业需要更多的土地，而住宅用地只要足够就行了。所以虽然居住用地比商业用地更加稀缺，但是商业用地单价反而更高。
再来说说大家的疑惑，商服用地建了住宅是不是违反土地法？ 严格来说，这是违背土地利用规划，但是目前没有任何一个城市严格按照土地利用规划来进行建设的，所谓的违规都是行政层面的主观判定。如果真要违规，那也是行政层面让违规者免责而已。 目前各大城市的商服类用地都是供不应求的，所以价格才会持续保持高位运行。