为什么都不上朝鲜投资？
1、市场风险 韩国经济总量只有朝鲜的20多倍，但人口却比朝鲜多4400多万，而土地面积只是朝鲜的一半。考虑到朝鲜的人口密度远远大于韩国，地租应该会更便宜些——虽然由于战后重建和工业化进程，韩国可开发的土地很少了。
从投资角度讲，一般认为一个项目所占用的土地应该不超过项目总用地的四分之一，否则的话就会因为土地的不可复制性而导致项目价值降低（比如交通要道边的商业项目一般会考虑做地铁出入口或公交站台，这样虽然可能损失一部分车流量，但能够确保足够的客流）。如果以这个标准来衡量朝鲜的工业用地的话，那么几乎所有重化工业都不符合这个要求，意味着这些工厂的搬迁成本几乎是零。
当然有人会质疑说，朝鲜这些年也建了不少现代化的大厂，比如说钢铁，比如说化肥，难道这些也是靠挪别人的窝建的？ 其实也不是这么说，朝鲜的所谓“大厂”其实也就是把原来分散的小工厂汇集在一起而已，所谓的“现代化”其实主要是指管理上的现代，技术上的现代化说实话并没有多少。比如说钢铁行业，号称有400多万吨产能，但实际上真正拥有现代化冶炼设备的不超过300万吨。也就是说在朝鲜钢铁业领域，真正属于技术密集型的产业实际上几乎没有。
同时，也不能排除有人到朝鲜后拆了旧的厂房重新建立新的的可能，但这种可能性我认为微乎其微。 因为一方面这种做法在经济上是愚不可及的，另一方面也没有这个必要——金正恩上台以来已经大幅提高了国企负责人的权力，在这种体制下，没有任何人会有这么大的胆子主动惹怒这位年轻领导人的。
此外需要提到的是，除了大型项目外，小规模的投资合作在朝鲜也是有可能的，比如说在饭店里摆几个酒吧，或者在游乐园中投资一个游艺项目等等。不过这样的投资项目对资本的要求相对较低，并且收益也不高，因此也很难吸引中国的投资者。
总的来说就是一句话，对于一般的投资者来说，朝鲜的市场风险过于巨大，这种风险包括政治风险和经济风险两个方面，相比之下柬埔寨或者老挝都要远小于朝鲜。