二次贷款怎么算？
最近，一哥们儿为了购房，急需资金，就想起曾听说过，贷款还可以“二次抵押”，就是先还上原有的贷款，然后再重新贷款。于是，他就向银行提出了“二次贷款”的请求。
然而，银行在调查他的资产时，却发现：这哥们儿的房子虽然已经增值了，但银行当初发放给他购房贷款时，房子保值额也只有100万元，而现在评估机构给出房子的市场价值都是200万元，增值了将近1倍以上。银行认为：房子虽然增值了，但原来的贷款却是按照100万元房产价值发放的，现要求银行二次放贷，明显不合理。
“二次贷款”不成，这哥们儿便通过找亲朋借钱、以房子长期抵押给小额公司等方式，暂时凑足了购房款。后来，听说银行因为“违背贷款基本原则”，被上级央行罚款。
“二次贷款”能不能实现？
对于“二次贷款”，市场上有不同的声音。有人认为，这是银行违规操作，是霸王条款。但也有人认为，市场行为必然要考虑到“收益与风险对等”。银行之所以规定不能在欠贷款余额情况下抵押贷款，是因为欠贷风险太高了：一旦借款人不能到期还款，银行就要承担损失。因而，“二次贷款”只是银行针对特定对象（如购房）的贷款政策，不属于霸王条款。而“不可能实现”的观点则认为，第一次贷款时，买房者已经得到购房所贷全部资金，现在还要贷款，怎么可能？
那么“二次贷款”到底能不能实现呢？
笔者认为，“二次贷款”是银行和购房贷款者之间的事，银行是否有规定，购房不能“二次抵押”，这是其基本权利；而购房贷者若想在房子已经抵押情况下再贷款，则必须与银行协商并得到同意。不过，市场存在必然有其一生存的价值，“二次贷款”的背后必然有其存在的理由。
其实，“二次抵押贷款”在欧美等发达国家非常普遍。它们在鼓励住房消费方面，一方面降低首付比例，另一方面降低贷款基准利率。日本在1996年经济萧条时，也采取过“二次贷款”政策。当时，美国也放松了抵押物资格，普通资产也可以用作抵押贷款。“二次贷款”在中国，将更多地是体现在住宅消费方面。其便利之处在于，购房首付款只需要支付20%-30%，而剩下的70%购房贷款则在购房后过5年再偿还。
“二次贷款”宜有严格界定条件
允许“二次贷款”，是为了满足居民购房后的资金融通需求，与住房消费有关的“二次贷款”应该允许其办理。但须有条件。
1、要严格控制“二次贷款”的申请对象。应为在住房消费中暂时资金不足的个体。对于那些具有房屋安置、还建住房或政府拆迁补偿等高收益稳定性的人，不可轻易办理“二次贷款”。同时对于申请“二次贷款”的对象，要有严格的市场评估和市场风险分析，银行与借款人之间最好有担保公司或担保人的介入，以避免贷款风险。
2、贷款期限应在5年以上，这样的二次贷款才有贷的必要。因为，任何一项贷款都有收益率。如果贷款期限在5年以内，就房屋本身而言，升值因素要大于贬值因素。特别是5年期的国债，升值潜力较大，而贷款的利率却要高出很多，显然无贷的必要。若贷款期限在5年以上，则贬值可能性大于升值可能性，这样才值得贷款。
3、要以借款人购房的实际需要为前提，切忌盲目贷款。以现在的房地产市场情况来看，即使是通过“抵押贷款”来购房的人，其实际需求量并不大。因为通过“二次抵押贷款”能够拿到的购房款并不高，只能解决购房的部分资金需求，购房总量并不大，没有必要贷款。除非是特殊情况下，倒置购房。
4、银行要有严密的风险控制程序。银行在放”二次抵押贷款”时，要对抵押房的贷款进行保全措施，可以通过评估机构的介入，抵押的房屋进行价值评估，并根据评估的价值确定贷款的额度。
5、要明确责任，防止纠纷。银行应加强与借款人的沟通，明确告知其利益与风险。借款人“二次贷款”获得批准后，如果中途毁约，要求撤消贷款，银行可以按违约处理，不再收回贷款，但借款人必须支付银行因贷款而发生的各项费用。如果购房人获得贷款后，五年内不按约还款，银行可以直接从抵押房屋中折价冲抵贷款本息。