如何分析企业价值创造？
最近正好给学员做了个案例分析，用DCF模型分析了某房地产开发商，仅供参考。 假设前提：市场有效，风险中性。 核心假设：未来现金流呈线性增长，永续经营；无风险回报率（利率）r=5%，cpi=103%，折现率（风险溢价）d=8% DCF模型计算过程如下： 对结果进行简单的讨论： 可以得出结论：如果该公司按照目前的战略持续下去，并且不对外进行大规模投资的话，那么该公司的股票价值在742亿元左右，相比当前市价有8%的下跌空间。当然这里的现金流量是按照永续经营的假定得出的，实际上公司最终会破产，现金流也会中断，因此这个值会高于实际值。另外需要注意的是这里并没有考虑管理层的努力程度，如果考虑进来，管理层获得的报酬应该会更低一些。
通过上面的计算可以看到该公司当前的价值被严重低估了，也就是说目前股价应当低于742亿元的水平，但实际上股价却处于高位，这不合理，因此存在泡沫。进一步我们可以考虑如果对公司采取不同的策略会怎么样。比如增加土地储备，扩大公司规模。这样势必会增加公司的营运成本，使得未来现金流减少，股权价值降低。另一方面我们也看到虽然目前银行借款占财务成本的比重比较大，随着公司贷款利息的增加，融资成本总体上升，但是相对于股东投入所获得收益还是低的，从资产负债表的左侧看，由于资金的时间价值，银行贷款其实是有一定的价值的，再加上其他应收款项，实际上公司从银行获取的资金远远大于629亿的水平。因此可以考虑适当扩张，因为融资成本本来就低。当然这一切都是基于对公司未来发展前景的信心，如果对未来信心不足，则另当别论。
最后强调一下这种方法只是评估公司价值的一种方法，并非唯一的方法，也没有任何一种方法是放之四海而皆准的。此外需要说明的是笔者使用的是相对简单的模型，没有考虑公司的特质，比如行业特征、业务模式等对于价值的影响。