上海房价贵还是深圳？
2017年9月，在横盘半年之后，深圳涨了。 2018年3月开始，深圳房价翻倍了。 从2016年到2018年的数据看深圳房价涨幅高于上海。 但是从2015年前的价格看，则是上海的涨幅大于深圳。 为什么会这样呢？
首先，我们从国际大都市的房价对比来看，纽约、伦敦等城市的房价平均数都是低于香港的，而香港又大幅低于北京和上海，这说明国内一线城市楼市整体是处于被低估的状态。 所以我们首先可以确定一点：北上深的房产价值是被严重低估的。那么问题又来了，为什么会被低估呢？
我认为原因有二：其一是人口大量流入并没有得到反映到住宅需求上；其二则是政策因素，比如限购限贷。因为中国实行的是限制资本化的住房制度，所以房价不能充分反映需求和供给的关系，而是长期被抑制着。 那么既然被压抑着，为什么会涨得更多呢？这要从供需关系上来说了。
任何城市都有两类房子，一类是新房子，另一类是二手房。在新房市场上，因为需要政府审批预售许可证，所以对新房的价格有一定的制约作用。而在二手房市场，供需则完全由市场和买方来决定。 所以我们可以看到在二手房市场上，虽然交易量受到政策影响，但是价格基本上体现了个人的预期。这就造成了二手房价格上涨快于新房的情况。 而一旦二手房上涨，就会引发新的问题：以租代售。本来租不出去的房子，现在租金收益增加了，自然愿意把房子放出去的人就少，需求就少了。供给少了，行情自然就上涨了。 在这种情况下，最先反应的就是学区类的二手房，因为此类二手房不仅居住属性强，同时还有很强的学位属性。所以一旦出现供需不平衡，学区房自然是先涨为敬。
而对于远郊的二手房则是另外一副场景，因为这里往往缺少学区光环，所以价格在整体上要弱于市区的二手房，同时也表现不出显著的波动性。 如果将视角拉得更大一些，我们可以发现一个规律：大城市普遍存在优质资产供不应求的现象（此处忽略地缘和政治因素）。而中小城市则存在着大量的空置房。这种现象本质上源于供需之间的差别，而不是来自于价格水平。
所以从这个角度来看，不管是上海还是深圳，实际上都是在合理范围内的。毕竟这两个城市的经济活力都是排在前列的。 我们常说房住不炒，其实房子的住不只是针对刚需，同时也包括了投资客。因为从根本上讲，投资和刚需是一样的，都是为了满足人们对居住的需求。只是投资的眼光更长远，并且能够捕捉到供求关系的周期罢了。