什么是实体资产证券化？
实体资产，一般是指房屋、交通运输工具、机器设备等有形财物而言。现实经济生活中，有的企业或者个人，拥有或者占有的实体资产数额较大，而流动资金极为缺乏，这在某种程度上制约了企业的发展和经济效益的提高；同样，对个人来说，这也不利于个人的生产和生活。为了启动民间闲置资金，盘活资产，缓解流动资金不足的困难，有利于生产和生活的顺利进行，同时也为了适应商品经济的需要，为人们提供更多的投资渠道，激发人们的生产积极性，促进经济的发展，这次修改经济合同法，在原来允许动产抵押的基础上，新增加了有关“可以将财产抵押进行融通资金”的规定。所谓财产抵押，是指债务人或者第三人向债权人以不移转财产占有权为前提提供一定的财产作为债务人履行债务的担保，如果债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先得到受偿。
在实践中，财产抵押经常被用于银行和某些非银行金融机构的贷款业务。随着商品经济的发展，抵押行为的适用范围日益扩大，允许在生产经营、商品交易、工程建设、劳务承包，以及个人的生产、生活等活动中，当事人根据需要订立财产抵押合同，以适应现实经济生活的需要。为了保护当事人的合法权益，正确行使权利，履行义务，当事人在订立财产抵押合同时，应当注意：
１．订立财产抵押合同，应当遵守经济合同法确定的基本原则和有关规定，必须符合国家法律、法规。不符合法律、法规规定的，该财产抵押合同不能生效，即使已经订立，也要终止其效力。
２．订立财产抵押合同应当遵循自愿、协商的原则。债务人或者第三人在法律、法规允许的抵押物范围内，在抵押合同中可自行决定抵押财产的种类、范围和数额，在抵押物价值内，可以就债权的全部或者部分数额订立抵押合同。法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产，当事人不得用作抵押。法律、法规限制流通的财产，当事人用于抵押后，即应当就该财产的转让或流转达成协议，否则不能用作抵押物。
在财产抵押合同中，当事人应当特别注意，不得将《担保法》第37条规定的财产用作抵押。一是土地所有权；二是耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但《担保法》第34条规定的除外；三是以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生设施和其他社会公益设施；四是所有权、使用权不明或者有争议的财产；五是依法被查封、扣押、监管的财产；六是法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
３．抵押物的范围应当是“财产”，即以不动产(建筑物和其他土地附着物)、动产以及法律、法规允许流通，可依法转让的其他财产(有价证券、土地使用权、专利权和商标权等)为限。根据我国现行有关法律、法规的规定，在特定条件下，财产所有人可以就某项财产或者法律、法规规定可以转移、变更其权属或者可以流转的财产设立抵押权。比如，国有土地的使用者以土地使用权作抵押的，必须经市、县人民政府土地管理部门批准；以专利权和商标权作抵押的，必须经主管该类知识产权的批准机关批准。
抵押合同不明确或者有不合法的内容，或者将法律、法规禁止或者限制流通的财产用作抵押物的，将不能发生抵押效力。对于抵押物价值超过所担保的债权数额时，可以就其余额部分对同一抵押权人作再次抵押担保。
４．当事人订立财产抵押合同，应当采用书面形式。如果当事人对于抵押物约定不明，就要以订立抵押合同时抵押物的实际状况来确定抵押物。如果在抵押物价值内就某一部分作了明确约定，在抵押时对该部分应作明确分割，就约定的部分该特定抵押物进行抵押。对于抵押物约定不明的，就订立抵押合同时抵押物的实际状况进行抵押。同时，当事人应当根据《担保法》的有关规定，在合同中明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况和所在地、抵押期限、抵押权行使的限定、被担保的主债权种类和数额、当事人双方约定的其他事项等条款。特别是对担保主债权的种类和数额条款应当明确，以使抵押权人明确，在所取得的抵押权存续的期间内，只能在该抵押合同担保主债权的种类和数额的范围内处分其抵押权。
５．法律、行政法规规定应当办理抵押物登记的，或者当事人约定应当办理抵押物登记的，当事人应当向主管部门办理抵押物登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为核发房地产权属证书的房地产行政主管部门；以林木抵押的，为核发林权证书的 forestry administration(林业行政主管部门)；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。法律、行政法规规定办理抵押物登记的，登记是抵押合同生效的要件。因此，抵押合同自签定之日起至办理登记手续这段时间处于未生效的状态，待当事人办理了抵押物登记之后，抵押合同乃告成立，抵押权得以生效。当事人没有办理抵押物登记的，不得对抗第三人。比如，当事人没有办理抵押物登记，但将已经抵押的财产出卖的，第三人支付合理价款并取得抵押物的，抵押权人对该物不能对抗善意取得的第三人。如果法律、行政法规没有规定办理抵押物登记，当事人又没有办理抵押物登记的，抵押合同自双方当事人签字盖章之日起生效，且抵押合同生效之后，并不当然限制抵押物的流转。
如果当事人没有按照《担保法》第39条规定的事项订立抵押合同，或者抵押合同内容不明确的，当事人可以达成补充协议，补充协议应当明示。如果当事人不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。
６．订立财产抵押合同，一般应当到当地有关主管该抵押物的公证机关办理公证，以确认该抵押合同的法律效力，明确双方当事人的权利、义务。按照有关法律规定，应当办理抵押合同登记的，应当到有关登记管理机关办理抵押物登记。抵押物登记的内容与抵押合同的内容不一致的，以登记的内容为准。