美国房价增长了多少年？
最近两年，美国的房地产价格基本上没有涨。2017年和2018年的平均房价涨幅不到1%，是2009年以来最低的年均涨幅（图1）。 但从长期来看，美国的房地产市场非常繁荣。
数据来源：Zillow 图1 美国平均房价增长率（1963-2018年） 在过去的50年里，只有4年的时间房地产价格跌幅超过1%，其他时间无一例外都在上涨，最高的涨幅出现在2005年到2006年，达到每年将近9%的涨幅。 当然，美国的房价波动也很大。在1973年和1981年的时候，房价曾经下跌了15%和8%。但两次金融危机后，房价都很快反弹上来并创出历史新高。
最近一次房价暴跌发生在2007年至2009年间，道琼斯住宅指数跌掉了一半，但美联储及时救市，推出了量化宽松政策，向市场注入海量流动性，最终助涨了资产泡沫。 目前很多城市的房屋价格已经远远超过了普通家庭的收入，2005年房价大涨时，很多家庭为了买房负债率已经很高，2007年后很多人丧失了还贷能力，被迫还房。 根据美国的房产贷款机构“房利美”估计，目前全国大约有70万个家庭和100万栋住房处于停止偿还贷款的状态。如果按一户4口人计算，意味着有280万人失去抵押品赎回权。即使到明年这个时候美联储加息到4.5%，也仍然有很多人无力还款。一旦银行收回住房，房地产市场面临的需求就会大大减少。很多城市的房价可能已经失去了上涨的动力。